11 июня в Петербурге состоялось бизенес-мероприятие от консалтинговой компании IBC Real Estate, на которой эксперты поделились аналитикой и трендами состояния рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate
«У нас есть инструмент, который мы называем часами краткосрочного цикла рынка. Это модель, которая показывает, где в текущий момент находится рынок с точки зрения стоимости аренды.
Сейчас склады находятся примерно на отметке восемнадцати часов. Это означает, что рынок проходит фазу снижения ставок аренды и постепенно приближается к стабилизации. Мы считаем, что в ближайшее время рынок может достичь дна по уровню арендных ставок.
Если говорить о ключевых показателях Санкт-Петербурга, то общий объем качественной складской недвижимости составляет почти восемь миллионов квадратных метров. Начиная с 2023 года мы наблюдаем очень активное строительство. Только в этом году ожидается ввод порядка 600 тысяч квадратных метров новых площадей.
При этом объем спроса стабилизировался. В среднем рынок ежегодно поглощает около 250 тысяч квадратных метров — через аренду, покупку или другие форматы использования.
На этом фоне растет вакантность. Сегодня она составляет около 6,7%, что почти вдвое выше предыдущих значений. С одной стороны, это не критически высокий показатель, но сам темп роста вакансии говорит о существенном увеличении предложения на рынке. Как следствие, ставки аренды постепенно снижаются.
Если сегодня базовая ставка находится на уровне 9 500 рублей за квадратный метр в год, то к концу года мы ожидаем ее снижение примерно до 9 000 рублей.
Основная причина — высокий объем нового строительства. По сути, рынок получил почти трехкратный рост предложения, тогда как спрос остается относительно стабильным. В результате мы видим снижение ставок примерно на 14% год к году.
Если посмотреть на динамику строительства, то начиная с 2022–2023 годов произошел существенный рост числа новых складских проектов. Именно это сегодня формирует высокий уровень предложения. По нашим прогнозам, до конца года на рынок выйдет около 600 тысяч квадратных метров новых площадей.
Спрос формируется преимущественно за счет крупных сделок. Среди наиболее заметных арендаторов — логистические компании. Например, одна из крупнейших сделок была заключена компанией «Деловые линии». В целом именно логистические операторы остаются наиболее активными арендаторами складской недвижимости.
По нашим оценкам, к концу 2026 года рынок сможет поглотить около 250 тысяч квадратных метров площадей. Если посмотреть на долгосрочную динамику ставок аренды, то с 2016 года они практически непрерывно росли. Особенно резкий скачок произошел в период с 2021 по 2024 год. Однако затем спрос начал постепенно снижаться, а ставки — стабилизироваться.
Сегодня базовая ставка аренды на уровне 9 500 рублей за квадратный метр при вакансии 6,7% отражает текущее равновесие рынка.
Если кратко сформулировать основные тенденции, то они выглядят следующим образом.
- Во-первых, спрос стабилизировался на уровне около 250 тысяч квадратных метров в год.
- Во-вторых, объемы строительства остаются высокими за счет инерции проектов, запущенных ранее. Однако девелоперы уже становятся более осторожными и все чаще строят объекты под конкретных клиентов.
- В-третьих, вакантность достигла рекордных значений. Если раньше она находилась на уровне около 3%, то сегодня приблизилась к 7%.
При этом объем свободных площадей остается значительным. Например, в Санкт-Петербурге сейчас предлагается в аренду единым блоком объект площадью 78 тысяч квадратных метров, который ранее занимал крупный арендатор. Для рынка это очень большой объем.
Поэтому предложение остается высоким, а ставки аренды продолжают плавно снижаться и постепенно движутся к диапазону 8,5–9 тысяч рублей за квадратный метр.
Что касается московского рынка, то здесь мы также ощущаем заметное давление на ставки. Еще в конце 2024 года арендаторы чувствовали себя достаточно уверенно в переговорах с собственниками, то сейчас ситуация изменилась. Мы видим рост предложения и появление свободных площадей, которых раньше практически не было.
Рынок Москвы также подходит к фазе стабилизации. При этом давление со стороны предложения остается высоким. Есть ощущение, что рынок уже прошел пик арендных ставок и постепенно переходит к более сбалансированному состоянию».
